2025 종합부동산세 과세기준 · 납부시기 총정리｜공정시장가액비율 60%·공제 기준·분납·납부유예 안내

종함부동산세

 

2025년 종합부동산세 고지서 발송일, 납부 마감일, 과세대상 기준, 공정시장가액비율 60% 적용 방식까지 완벽 정리했습니다.

1세대 1 주택 공제, 다주택 기준, 분납·납부유예 제도, 홈택스 조회 방법 등 종합부동산세 계산에 필요한 모든 정보를 한눈에 확인하세요.

2025년 종합부동산세 납부시기·과세기준 총정리

해마다 12월이 가까워지면 주택 보유자들이 가장 먼저 확인하는 세금이 바로 종합부동산세입니다.
2025년에는 종합부동산세 고지서 발송일, 납부 마감일뿐 아니라 과세대상 기준, 공정시장가액비율 등이 명확하게 정리되면서

세액 확인이 더욱 중요해졌습니다.

 

이번 글에서는 2025년 종합부동산세의 모든 핵심 내용을 한 번에 정리해 드립니다.

1. 2025년 종합부동산세 고지서 발송일 & 납부 마감일

2025년 기준 종합부동산세 고지서는
👉 11월 24일부터 순차 발송,
👉 12월 15일까지 납부가 마감일입니다.

 

종합부동산세는 매년 같은 시기에 부과되지만,

고지서 확인이 늦어지면 가산세가 부과될 수 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

 

올해는 12월 15일이 월요일이므로 주말에 미루지 말고 인터넷뱅킹·홈택스·모바일 계좌이체 등으로 여유 있게 납부하는 것이 좋습니다.

2. 2025년 종합부동산세 과세대상 기준

2025년 종합부동산세는 공시가격 합산 기준이 아래 금액을 초과할 때 과세됩니다.

🔹 2025년 과세대상 기준(확정)

구  분	과세 포함 기준	공제액	비  고
1세대 1주택자	공시가격 합산 12억 원 초과	12억	공제 적용 가능
다주택자(개인)	전체 보유 주택 공시가격 합산 9억 원 초과	9억	1세대 1주택보다 공제 적음
법인 보유 주택	전액 과세	0원	공제 없음
종합합산토지	공시지가 합산 5억 원 초과	5억	나대지 등
별도합산토지	공시지가 합산 80억 원 초과	80억	상업용·업무용 부속토지

✔ 1세대 1주택 공제 TIP

• 장기보유 공제
• 고령자 공제
• 두 공제 중복 적용 가능

이 항목은 종합부동산세를 크게 줄일 수 있는 핵심 혜택입니다.

3. 공시가격 현실화율 69% vs 공정시장가액비율 60% (착각하기 쉬운 부분)

2025년 종합부동산세를 계산할 때 많은 분들이 헷갈리는 부분이 “69%인가? 80%인가?”입니다.
정확한 구분은 다음과 같습니다.

🔍 ✔ 공시가격 현실화율(공시가율): 약 69%

• 시세 대비 공시가격의 반영 비율
• 정부가 시세와 공시가 괴리 해소를 위해 관리하는 지표
• 이것으로 종합부동산세를 직접 계산하지 않음

🔍 ✔ 공정시장가액비율: 2025년 확정 60%

• 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율
• 법령으로 정해져 있으며 2025년에도 60% 유지
• 과세표준 = (공시가격 – 공제액) × 60%

➡ 결론: 종합부동산세 계산은 60% 비율을 적용해야 정확합니다.

 

종합부동산세 홈텍스

 

4. 종합부동산세 과세표준 계산 공식

🧮 계산식

 

① 공시가격 합산액 – ② 공제액 = ③ 과세대상 금액 × ④ 공정시장가액비율(60%) = ⑤ 종부세 과세표준

종합부동산세

5. 2025년 종합부동산세 “실제 계산 예시” 3종( 예시를 표시한 것으로 상황에 따라 다를 수 있습니다.)

✔ 예시 ① 1세대 1 주택 (공시가격 15억 원)

1. 과세대상 금액

 

15억 – 12억 = 3억

1. 공정시장가액비율 60% 적용

 

3억 × 60% = 1억8천만 원 (과세표준)

1. 세율 (1세대 1주택: 0.5%~2.7%)

 

1억8천만 × 0.5% = 90만 원

 

✔ 예시 ② 다주택자 (공시가격 합산 20억 원)

1. 과세대상 금액

 

20억 – 9억 = 11억

1. 공정시장가액비율 60% 적용

 

11억 × 60% = 6억6천만 원

1. 적용세율(1.6%~5%)

 

6억6천만 × 1.6% ≈ 1,056만 원

 

✔ 예시 ③ 법인 보유 주택 (공시가격 10억 원)

1. 공제 없음

10억 – 0 = 10억

 

1. 공정시장가액비율 적용

10억 × 60% = 6억

 

1. 법인 세율 5%

6억 × 5% = 3,000만 원

 

6. 2025년 종합부동산세 분납 제도

• 세액이 300만 원 초과하면 분납 가능
• 최대 6개월 분납 허용
• 이자 없음(무이자 분납)
• 고지서 내 안내된 기간 안에만 신청 가능

 

7. 2025년 1세대 1 주택자 종합부동산세 납부유예 제도

고령자·장기보유 1세대 1주택자라면 종합부동산세 납부를 유예할 수 있습니다.

✔ 유예 가능 조건

• 만 60세 이상 또는 보유기간 충족
• 납세담보 제공
• 매도·상속·증여 등 이전 시점까지 세금 유예

※ 고령층의 유동성 부담 완화를 위한 제도로 2025년에도 유지됩니다.

 

8. 홈택스에서 과세대상 여부 확인 가능

홈택스는 2025년에 기능이 확대되어 다음 서비스를 제공합니다.

• 과세물건 상세조회
• 공제 적용 가능성 자동 분석
• 납부유예 요건 안내
• 미리채움 신고 도움 서비스
• 과세 내용 오류 시 즉시 정정 신청 가능

➡ 고지서 수령 후 반드시 홈택스에서 검토하는 것이 가장 안전합니다.

 

 

9. 2025년 종합부동산세 최종 체크리스트

✔ 종합부동산세 고지서 도착 여부 확인
✔ 과세대상 기준(12억·9억·5억·80억) 재확인
✔ 공정시장가액비율 60% 적용
✔ 분납·납부유예 제도 활용
✔ 12월 15일 이전 납부
✔ 홈택스에서 과세정보 검증

 

최종 정리

2025년 종합부동산세는 공시가격 기준, 과세대상 공제액, 그리고 가장 중요한 **공정시장가액비율 60%**를 적용해야 정확한 세액 계산이 가능합니다.

 

특히 종합부동산세 고지서 발송일이 11월 24일부터 시작되어, 올해는 더욱 일찍 납부 준비를 하는 것이 안전합니다.

 

세액이 부담되는 경우 분납 또는 납부유예 제도를 적극 활용하면 실제 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

앞으로도 종합부동산세와 관련된 최신 정책 변화와 세제 개편 내용을 지속적으로 업데이트해 드리겠습니다.

 

** 이 글에 제시된 내용들은 예제로 참고 사항으로 만 이용해주시고 자신의 정확한 세금 관련 사항은 국세청(전화 126) 또는 세무사와 상담하기를 권고드립니다.**

 

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